Superbonus 110% – Scadenze disallineate per le singole unità – Condomini in affanno

Agenzia delle Entrate, Direzione regionale dell’Emilia Romagna, risposta a interpello n. 909-1875/2021.

L’Agenzia delle Entrate E.R. conferma la preoccupazione di tanti.

Si conferma l’assurdo (nessuno infatti ci voleva credere) che mentre (ad oggi) un condominio o la persona fisica proprietaria di un edificio plurifamiliare da 2 a 4 u.i. può intervenire sulle parti comuni fino al 31 dicembre 2022, per i lavori trainati realizzati dalla persona fisica che vuole intervenire sulla singola unità immobiliare la scadenza è al momento fissata al 30 giugno 2022.

Esiste infatti un disallineamento normativo tra le scadenze previste per tutti i beneficiari e le eccezioni stabilite solo per condomini e edifici plurifamiliari con unico proprietario (art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2021) e IACP (art. 119, comma 9, lettera c) del Decreto Legge n. 34/2021).

L’interpello affronta il caso di un edificio costituito da tre unità abitative e una unità pertinenziale, in comproprietà indivisa tra due persone fisiche. Caso previsto alla lettera a), comma 9, art. 119 del Decreto Rilancio e letto unitamente al comma 8-bis prevede:

Per gli interventi effettuati dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai condomini di cui al comma 9, lettera a), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

La norma prevede una scadenza generale al 30 giugno 2022 (che ha a suo tempo prorogato la scadenza originaria del 31 dicembre 2021) considerando poi 3 eccezioni a questa scadenza del 30 giugno 2022. Le eccezioni riguardano gli interventi effettuati:

• dai condomìni – con scadenza al 31 dicembre 2022;
• dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche – 31 dicembre 2022 se al 30 giugno 2022 hanno effettuato lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
• dagli IACP – 30 giugno 2023 o 31 dicembre 2023 se al 30 giugno 2023 hanno effettuato lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

L’Agenzia delle Entrate Dir. Reg. Emilia Romagna conferma che, in presenza di tutti i requisiti di legge, l’orizzonte temporale per la fruizione del superbonus è:

• il 31 dicembre 2022 per gli interventi trainanti e trainati sulle parti comuni dell’edificio in relazione alle spese sostenute dal condominio ovvero dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, se al 30 giugno 2022 hanno effettuato lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo
• il 30.06.2022 per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari, comunque configurate.

L’Agenzia Delle Entrate ricorda che le spese per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione; le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Detto ciò, nella speranza che dalla legge di bilancio emerga un riallineamento temporale tra gli interventi condominiali e quelli sulle singole unità immobiliari dei condòmini, non resta che fare bene i conti per i lavori in essere e da eseguire, poichè andrà considerata la scadenza del 30.6.2022 quale orizzonte temporale per gli interventi nei singoli appartamenti dei condomìni.

Concludiamo però questo intervento precisando che la norma cita due espressioni di rilievo in queste argomentazioni:

• la prima che parla sempre di “interventi effettuati” senza mai citare un termine finale entro il quale gli stessi dovranno essere realizzati;
• la seconda che quando parla di orizzonte temporale si esprime citando “le spese sostenute”. ( 119 comma 1 “ ….. nella misura del 110 per cento per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022…”).

Potrebbe quindi essere considerata, come già è stato confermato dalla D.R dell’AdE Liguria nel caso del bonus 90% in scadenza al 31.12.2021, che se le spese sono sostenute entro la data limite e quindi pagate anche in anticipo su lavori non ancora eseguiti, il diritto alla detrazione resta valido.

Si considerano sostenute non solo quelle fatturate e pagate anche in parte con bonifico ma anche quelle fatturate e regolate a mezzo di totale sconto in fattura per cessione del credito d’imposta.

In conclusione, per analogia, nel caso di singole unità immobiliari, se le spese sono sostenute entro il 30 giugno 2022, ancorchè per lavori non ancora completati, resta valido il diritto alla detrazione del 110%, con obbligo naturalmente della loro realizzazione. Capiremo poi entro quando realizzarli.

Queste sono solo interpretazioni. Resta evidente e necessario un intervento di chiarimento diretto dell’Agenzia delle Entrate.

p.s. Le scadenze citate sono quelle attuali, ma sappiamo che in legge di bilancio sono previsti interventi di aggiornamento che vedranno la luce nel mese di dicembre.

Dott. Mirco Arcangeli Comm.sta in Catania e Milano

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